MJOP, wat houdt het in?
Het MJOP, wat houdt het in? Waar moet ik rekening mee houden?
Het opstellen van het meerjarenonderhoudsplan, of het MJOP, is één van de verantwoordelijkheden van een VvE. Maar wat is het nu eigenlijk? In deze blog leggen wij u uit wat een MJOP is, waarom het nodig is, en laten wij een voorbeeld MJOP zien.
Wat is een MJOP?
Een MJOP, voluit Meerjarenonderhoudsplan, is een document dat wordt opgesteld door de VvE. Het document beschrijft een plan over welke onderhoudswerkzaamheden er in de komende jaren aan het gebouw moeten worden uitgevoerd, en wat de kosten hiervan zullen zijn. Deze kosten worden gedekt door de bewoners; in een appartementencomplex betaald elke huiseigenaar een maandelijks bedrag aan de VvE. Een deel van dit bedrag gaat naar de onderhouds- en herstelwerkzaamheden van het complex.
Het MJOP is een plan voor, zoals de naam al insinueert, een periode van meerdere jaren. Meestal tussen de vijf tot tien jaar. Dit kan echter variëren, afhankelijk van het gebouw en de situatie. Het is goed om te onthouden dat een MJOP geen vast plan is en dat het jaarlijks moet worden geëvalueerd en aangepast indien nodig. Zo kan er bijvoorbeeld extra onderhoud nodig zijn als er sprake is van achterstallig onderhoud of bij een plotselinge stormschade.
Waarom is een MJOP zo belangrijk?
Er zijn drie goede redenen waarom een MJOP belangrijk is. Ten eerste is het MJOP een belangrijk instrument voor het waarborgen van de kwaliteit en de veiligheid van het gebouw op de lange termijn. Ten tweede heeft het invloed op de waarde van uw appartement, en ten derde is het bij sommige VvE’s verplicht.
De technisch staat
Omdat al het voorzienbare onderhoud in het document wordt opgenomen, geeft het MJOP een goed inzicht in de technische staat van het gebouw. De technische staat van een gebouw heeft betrekking tot de bouwkundige conditie van uw appartementencomplex, oftewel de kwaliteit en de veiligheid van het gebouw op de lange termijn. Denk hierbij aan veroudering van het complex en de veiligheid van bouw- en installatiedelen. Met andere woorden; is de trap nog steeds goed begaanbaar? Is de bedrading van uw lichtinstallatie nog goed? En zijn de plafondbalken nog stevig genoeg, of ziet u rotte plekjes?
De technisch staat
Woning waarde
Een goed MJOP draag ook bij aan de waarde van uw appartement. Zonder een MJOP kunt u te maken krijgen met verouderding en verval. Het complex wordt onprettig om in te wonen, en misschien zelfs onveilig. De waarde van het gehele complex daalt, en dus ook de waarde van uw appartement. Het MJOP zorgt ervoor dat uw complex goed onderhouden is en blijft, en dat het met enige regelmaat vernieuwd wordt.
Wet
Daarnaast is elke VvE verplicht om een MJOP in diens bezit te hebben. In 2018 is de Wet Verbetering Functioneren Vereniging van Eigenaars ingegaan. Hierdoor is een VvE ook wettelijk verplicht om jaarlijks voldoende financiële reserves op te bouwen om zowel gepland onderhoud als onvoorzien onderhoud te kunnen bekostigen. Dit reserve heet het VvE reservefonds. Wilt u meer lezen over het reservefonds? Klik hier voor onze blog over het VvE reservefonds!
Het is belangrijk dat u als lid op de hoogte bent van het MJOP, omdat u medeverantwoordelijk bent voor het onderhoud van het gebouw.
Wat staat er in een MJOP?
Een MJOP bevat in ieder geval de volgende onderdelen:
- Inventarisatie van het gebouw
- Onderhoudsplan
- Financiële planning
1. Inventarisatie van het gebouw
Hierbij worden alle onderdelen van het gebouw geïnventariseerd en beoordeeld op hun technische staat en levensduur. Bij ‘onderdelen’ kunt u denken aan het dak, de gevel, de liftinstallatie, de elektrische installatie, etc. De technische staat van een gebouw kan worden vastgesteld met een conditiemeting. Simpel gezegd meet een conditiemeting de conditie van uw gebouw. Is het verouderd, is er achterstallig onderhoud, of is alles helemaal in orde? De meting gebeurt aan de hand van de NEN 2767 norm, die speciaal voor dit doel is opgesteld. De inspectie wordt afgenomen door een onafhankelijk of objectief persoon, die de gebreken en risico’s rondom uw gebouw in beeld brengt.
2. Onderhoudsplan
Op basis van de inventarisatie wordt er een plan opgesteld. Hierin staat welke onderhoudswerkzaamheden er in de komende jaren moeten worden uitgevoerd. Hierbij wordt er rekening gehouden met de levensduur van de verschillende onderdelen en de benodigde onderhoudsintervallen. Een onderhoudsinterval is de periode tussen twee opeenvolgende onderhoudsbeurten of -handelingen. U kunt immers niet alles tegelijkertijd laten repareren of vernieuwen.
3. Financiële planning
In het MJOP staat ook wat de verwachtte kosten van het geplande onderhoud zijn. In het plan wordt een financiële planning opgenomen waarin staat hoeveel geld er jaarlijks gereserveerd moet worden voor het uitvoeren van het onderhoud. Bij en MJOP moet een spaarplan zitten, wat verwerkt moet zijn in de begroting. Daar komen vervolgens de maandelijkse bijdragen uit.
VvE beheer uitbesteden bij OPTIMO Beheer
De taken van de VvE kunnen overweldigend zijn. Het kan zijn dat u hier geen tijd voor heeft, dat u niet genoeg kennis in huis heeft, of dat u er simpelweg niet op zit te wachten. Geen zorgen, want OPTIMO Beheer is uw betrokken VvE samenwerkingspartner. Bij mij staat een transparante en eerlijke communicatie centraal en het woonplezier van de eigenaren voorop. Ik maak graag een keer met u kennis om te kijken wat ik voor jullie VvE kan betekenen.
Kosten
De kosten voor de onderhoudshandelingen in een MJOP zijn afhankelijk van verschillende factoren, zoals:
- De grootte en complexiteit van het gebouw
- De kwaliteit van de gebruikte materialen
- De lokale arbeidskosten.
Het is altijd verstandig om offertes aan te vragen bij verschillende onderhoudsbedrijven om een nauwkeurigere schatting van de kosten te krijgen. Hieronder vindt u een voorbeeld van een MJOP en een indicatie van de kosten voor de genoemde onderhoudshandelingen. Let op! De genoemde bedragen zijn fictief en puur bedoeld om aan te geven hoe een MJOP er uit kan zien.
Jaar 1-2:
Handelingen en kosten:
- Schilderwerk buitenzijde gebouw: De gemiddelde kosten voor het schilderwerk van de buitenzijde van een gebouw liggen tussen de €500 en € 15.000 euro.
- Vervanging dakgoten regenpijpen: De kosten voor de vervanging van dakgoten en regenpijpen kunnen variëren tussen de €500 en € 7.500 euro.
Jaar 3-4:
Handelingen en kosten:
- Vervanging van de Cv-installatie: De kosten hiervoor kunnen tussen de €10.000 en € 25.000 euro liggen.
- Vernieuwing van de ventilatiekanalen De gemiddelde kosten voor de vernieuwing van de ventilatiekanalen zijn tussen de €3.000 en € 8.000 euro liggen.
Jaar 5-6:
Handelingen en kosten:
- Vervanging van de lift: Gemiddeld kunnen de kosten hiervoor tussen de €15.000 en € 40.000 euro liggen.
- Reparatie van gevels: De kosten voor reparatie van gevels kunnen variëren tussen de €5.000 en €15.000 euro.
Wat moet een VvE-lid met een MJOP doen?
Als lid van de VvE bent u mede-eigenaar van het gebouw en dus ook medeverantwoordelijk voor het onderhoud ervan. Het is daarom belangrijk dat u op de hoogte bent van het MJOP en dat u weet wat erin staat. Op die manier kunt u meedenken en meebeslissen over het onderhoud van het gebouw en kunt u voorkomen dat er achterstallig onderhoud ontstaat.
Daarnaast is het belangrijk dat je als VvE-lid bijdraagt aan de financiële planning van het MJOP. Dit betekent dat u jaarlijks een bijdrage betaalt voor het onderhoud van het gebouw. Door op tijd te betalen en mee te denken over de financiële planning kunt u ervoor zorgen dat er voldoende geld beschikbaar is om het onderhoud uit te voeren en eventuele problemen tijdig op te lossen.
Enthousiast geworden over OPTIMO VvE Beheer?
Enthousiast geworden?
Veelgestelde vragen
Het MJOP is meestal voor 20 jaar. Dit kan echter variëren, afhankelijk van het gebouw en de situatie.
Een VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke delen. De exacte taken van een beheerder kunnen verschillen per VvE.
Lees hier het volledige blog artikel over “VvE beheer de voordelen op een rijtje”
Een VvE reservefonds is bedoeld om de kosten van groot onderhoud te financieren. Het behoort op een aparte bankrekening te staan en de leden van de VvE leveren allemaal een bijdrage aan het reservefonds.
Lees hier het volledige blog artikel over het VvE reservefonds
Ja, bij het kopen van een appartement wordt u direct lid van een VvE. Het is niet mogelijk om dit op te zeggen. Wanneer u uw huis verkoopt, wordt de VvE via de notaris stopgezet.
Elke VvE is verplicht om een reservefonds te hebben. Echter, er gelden twee uitzonderingen, deze zijn meestal alleen van toepassing op kleinere VvE’s.
De kosten van de VvE worden vaak jaarlijks begroot door de VvE beheerder. De kosten zijn afhankelijk van het aantal gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen. Hoe meer voorzieningen, hoe vaker er onderhoud nodig is en hoe groter de kans op hogere kosten.
De Vergadering van Eigenaars is een bijeenkomst van het VvE bestuur. Het bestuur komt bij elkaar om het jaarverslag en de jaarrekening te presenteren. Dit moet periodiek gebeuren, meestal jaarlijks. Deze VvE vergadering wordt ook wel de Algemene Leden Vergadering genoemd. Wilt u meer lezen over de ALV?
Lees hier het volledige blog artikel over “Alles over de VvE vergadering”
Een akte van splitsing is een officieel document opgesteld door de notaris. In dit document staat welke onderdelen van het gebouw privé en welke gemeenschappelijk zijn. Ook staat in de splitsingsakte vastgesteld voor welk soort onderhoud de VvE verantwoordelijk is en wie hierover beslissingen mag maken.
Om een slapende VvE te activeren dient er eerst een vergadering te worden gehouden en alle documentatie te worden verzameld. Het is van groot belang om alle bewoners goed te betrekken bij dit proces. Op het moment dat maar een klein deel van de bewoners de oprichtingsakte tekent wordt deze ongeldig verklaard
Nee, huurders hebben geen beslissingsbevoegdheid.